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CENTURY 21 · Calculateurs
Calcul du droit d’enregistrement progressif d’un terrain
Vous achetez votre premier terrain pour y construire votre maison ? Le droit d’enregistrement se calcule par tranches de surface, à un taux réduit. Calculez ce que vous paierez et ce que vous économisez par rapport au barème normal.
Comment est calculé le droit progressif ?
Le taux dépend de la surface du terrain, pas de son prix. On calcule d’abord le prix au mètre carré (prix ÷ surface), puis on applique à chaque tranche de surface son taux :
- jusqu’à 120 m² : 1 % ;
- de 120 à 300 m² : 2 % ;
- de 300 à 600 m² : 3 % ;
- au-delà de 600 m² : 5 %.
La conservation foncière de 1 % se calcule sur le prix total et s’ajoute au droit progressif.
Exemple de l’administration fiscale (note commune n° 5 de 2024) : un terrain de 460 m² acheté 80 500 DT, soit 175 DT le m². 120 m² à 1 % = 210 DT ; 180 m² à 2 % = 630 DT ; 160 m² à 3 % = 840 DT. Droit progressif : 1 680 DT, plus 805 DT de conservation foncière, soit 2 485 DT au lieu de 4 830 DT au barème normal.
Les conditions à remplir
- Construire une maison individuelle. L’acte doit mentionner que le terrain est acheté pour y construire un logement individuel. Un terrain pour un immeuble collectif, un commerce ou une revente paie le barème normal.
- Une seule fois par acheteur. Depuis le 1er janvier 2024 (loi de finances 2024), seul le premier achat de terrain en bénéficie. Les achats faits avant 2024 ne comptent pas.
- Ne pas revendre avant de construire ni changer l’usage : sinon, le complément de droits et des pénalités de retard sont dus.
- Faire enregistrer l’acte dans les 60 jours qui suivent sa signature chez l’avocat.
À prévoir en plus : le droit de timbre (selon le nombre de pages et de copies), les honoraires de l’avocat et, si l’acte du vendeur n’a jamais été enregistré, un droit pour origine de propriété non justifiée. Pour un terrain de prix élevé, d’autres droits peuvent s’ajouter : faites vérifier le calcul complet par votre avocat.
Pour comparer avec un appartement ou une villa, utilisez le calculateur des frais d’achat immobilier.
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Questions fréquentes
Qu’est-ce que le droit d’enregistrement progressif d’un terrain ?
C’est un barème réduit pour le terrain acheté afin d’y construire une maison individuelle. Le taux dépend de la surface : 1 % jusqu’à 120 m², 2 % de 120 à 300 m², 3 % de 300 à 600 m² et 5 % au-delà, appliqués au prix de chaque tranche. La conservation foncière de 1 % du prix s’ajoute.
Qui peut en bénéficier ?
Toute personne qui achète un terrain pour y construire un logement individuel et qui s’y engage dans l’acte de vente. Depuis le 1er janvier 2024, l’avantage n’est accordé qu’une seule fois par acheteur, pour sa première acquisition de terrain ; les achats faits avant 2024 ne comptent pas.
Et si j’achète un deuxième terrain ?
Le deuxième achat paie le barème normal : 6 % du prix jusqu’à 499 999 DT (droits d’enregistrement et conservation foncière), davantage au-delà. Si deux contrats sont enregistrés ensemble, seul le premier signé bénéficie du barème progressif.
Un couple marié peut-il en profiter deux fois ?
Des époux mariés sous le régime de la communauté des biens bénéficient chacun du barème, dans la limite de la surface qui lui revient. Chacun utilise alors son droit. Faites confirmer votre cas par votre avocat.
Que se passe-t-il si je revends le terrain avant de construire ?
Vous perdez l’avantage : il faut payer la différence avec le droit normal, plus des pénalités de retard. C’est aussi le cas si vous changez l’usage prévu dans l’acte, par exemple pour un projet commercial.
Ce montant est-il définitif ?
Non : c’est une estimation d’après le Code des droits d’enregistrement et la note commune n° 5 de 2024, à jour en octobre 2026. Le droit de timbre, l’origine de propriété du vendeur ou un prix élevé peuvent ajouter d’autres droits. Votre avocat confirme le montant exact avant la signature.
