Mis à jour le 4 novembre 2026. Liste des pièces établie d’après la fiche officielle de la Trésorerie régionale des finances de l’Ariana. D’autres trésoreries peuvent demander des justificatifs complémentaires : renseignez-vous avant de déposer votre dossier. Télécharger la fiche en PDF.
L’enregistrement au droit fixe permet à un Tunisien résident à l’étranger (TRE) ou à un étranger non résident qui achète un logement ou un local bâti en Tunisie, payé en totalité en devises, de payer 30 dinars par page de contrat, plus 1 % au titre de la Conservation de la propriété foncière, au lieu des droits d’enregistrement proportionnels. Encore faut-il prouver trois choses : la nature du bien, la qualité de non-résident depuis plus de deux ans et l’importation des devises. Voici les conditions, la liste complète des documents et la marche à suivre.
En bref
- Enregistrement au droit fixe : 30 dinars par page, plus 1 % de Conservation foncière, au lieu de 5 % plus 1 %.
- Seulement pour un immeuble bâti (habitation ou activité économique) : les terrains sont exclus.
- Acheteur non résident en Tunisie depuis plus de deux ans avant la signature du contrat.
- Prix payé en totalité en devises importées, prouvé par attestation bancaire, message SWIFT ou fiche d’investissement.
- Demande écrite déposée à la trésorerie régionale des finances, avec relevés bancaires et ordres de virement.
Qu’est-ce que l’enregistrement au droit fixe ?
En Tunisie, l’achat d’un bien immobilier entre particuliers supporte en principe un droit d’enregistrement proportionnel au prix, de 5 %, et une taxe de 1 % au profit de la Conservation de la propriété foncière (CPF). Pour encourager l’investissement des non-résidents, l’enregistrement au droit fixe remplace le droit proportionnel par un montant fixe de 30 dinars par page de l’acte, quel que soit le prix. Seule la taxe de 1 % de la CPF reste due.
| Exemple : appartement à 300 000 DT, contrat de 4 pages | Régime normal | Enregistrement au droit fixe |
|---|---|---|
| Droit d’enregistrement | 15 000 DT (5 %) | 120 DT (4 pages × 30 DT) |
| Conservation de la propriété foncière | 3 000 DT (1 %) | 3 000 DT (1 %) |
| Total | 18 000 DT | 3 120 DT |
Simulation indicative, hors droits de timbre. Pour comparer avec le régime normal, utilisez notre calculateur des frais d’achat.
Qui peut bénéficier de l’enregistrement au droit fixe ?
L’enregistrement au droit fixe vise les non-résidents au sens de la réglementation des changes : les Tunisiens résidents à l’étranger et les étrangers non résidents. La trésorerie demande la preuve d’une non-résidence en Tunisie depuis plus de deux ans avant la date de conclusion du contrat. Un TRE installé à l’étranger depuis moins longtemps, ou revenu vivre en Tunisie, ne remplit pas cette condition.
Pour un acheteur étranger, l’achat d’un bien immobilier peut en outre nécessiter une autorisation préalable du gouverneur, selon la nature et la situation du bien : votre avocat vous dira si elle s’applique à votre cas.
Quels biens ouvrent droit à l’enregistrement au droit fixe ?
- Concernés : les immeubles bâtis à usage d’habitation (appartement, villa, maison) ou destinés à l’exercice d’une activité économique (bureau, local commercial, dépôt).
- Exclus : les terrains, même destinés à la construction. Un terrain acheté par un TRE suit les règles ordinaires, dont le barème progressif des terrains s’il est destiné à son habitation.
Les documents à fournir pour l’enregistrement au droit fixe
La fiche de la Trésorerie régionale des finances de l’Ariana demande une demande écrite adressée au trésorier régional, déposée au bureau d’ordre, avec les pièces suivantes.
1. La nature du bien
- Preuve qu’il s’agit d’un immeuble bâti, à usage d’habitation ou d’activité économique.
- Copie du titre d’acquisition : contrat écrit, carte de transfert ou jugement.
2. La qualité de non-résident depuis plus de deux ans
- Copie intégrale du passeport avec le relevé des mouvements frontaliers ;
- ou copie de la carte de séjour ou du certificat de résidence à l’étranger.
3. L’importation des devises et le paiement de la totalité du prix
- Attestation bancaire mentionnant expressément que le prix du bien a été financé en devises ;
- ou copie du message SWIFT mentionnant le financement du prix en devises ;
- ou fiche d’investissement, conformément à la circulaire de la BCT n° 05 du 4 avril 1993 relative aux fiches d’investissement en devises.
4. Les justificatifs du paiement
Le dossier doit obligatoirement contenir les copies des relevés bancaires, ordres de virement, chèques, avis de crédit ou de débit, déclarations douanières et avis de dépôt de devises qui retracent le paiement. Indiquez sur la demande votre adresse et votre numéro de téléphone.
Télécharger la liste des documents en PDF (deux pages : notre fiche à cocher, puis le document officiel original).
Où déposer la demande d’enregistrement au droit fixe ?
La demande se dépose à la trésorerie régionale des finances compétente, et non à la recette des finances. À titre d’exemple, la Trésorerie régionale des finances de l’Ariana se trouve rue du Paradis, Ariana 2080 (tél. 71 710 214). Pour un bien situé dans un autre gouvernorat, adressez-vous à la trésorerie régionale de ce gouvernorat et demandez sa propre liste de pièces.
Les erreurs qui font perdre l’enregistrement au droit fixe
- Payer une partie du prix en dinars ou en espèces, ce qui exclut l’enregistrement au droit fixe : la totalité du prix doit être financée en devises importées.
- Un virement sans mention de l’achat : demandez à votre banque une attestation qui cite expressément le financement du bien.
- Acheter un terrain en pensant bénéficier de l’enregistrement au droit fixe : seuls les biens bâtis sont concernés.
- Une non-résidence trop courte : moins de deux ans avant la signature, l’avantage ne s’applique pas.
- Un dossier incomplet : sans relevés bancaires ni ordres de virement, la demande peut être refusée ou retardée.
Questions fréquentes
Combien coûte l’enregistrement au droit fixe ?
30 dinars par page de l’acte, plus 1 % du prix au titre de la Conservation de la propriété foncière, au lieu de 5 % plus 1 % en régime normal.
Un TRE peut-il acheter un terrain au droit fixe ?
Non. L’enregistrement au droit fixe est réservé aux immeubles bâtis, à usage d’habitation ou d’activité économique. Les terrains sont exclus.
Comment prouver qu’on est non-résident ?
Pour l’enregistrement au droit fixe, par une copie intégrale du passeport avec le relevé des mouvements frontaliers, ou par la carte de séjour ou un certificat de résidence à l’étranger, couvrant plus de deux ans avant le contrat.
Le paiement peut-il être fait en partie en dinars ?
Non. La trésorerie demande la preuve que la totalité du prix a été financée en devises importées.
Où déposer le dossier ?
Au bureau d’ordre de la trésorerie régionale des finances compétente, par une demande écrite adressée au trésorier régional.
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Sources : Trésorerie régionale des finances de l’Ariana, DGCPR, ministère des Finances (fiche « شروط الانتفاع بالتسجيل بالمعلوم القار لغير المقيمين ») ; Attijari bank, guide des avantages fiscaux des TRE, 2024 ; Bigdatis, droits d’enregistrement 2026 ; Tuniscope, 13 juillet 2026 ; Banque centrale de Tunisie (circulaire n° 05 du 4 avril 1993). Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique.
