L’acquisition d’un terrain pour construire sa maison en Tunisie peut bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable grâce au droit d’enregistrement progressif, prévu par la loi de finances 2024. Ce mécanisme permet de réduire le montant des frais d’enregistrement en appliquant des taux dégressifs par tranches de surface, à condition que le terrain soit destiné à la construction d’une habitation individuelle.
Comment ça fonctionne ?
Le taux d’enregistrement est calculé par tranches, selon la superficie du terrain :
| Surface du terrain | Taux appliqué |
|---|---|
| Jusqu’à 120 m² | 1% |
| De 120,001 à 300 m² | 2% |
| De 300,001 à 600 m² | 3% |
| Au-delà de 600 m² | 5% |
À cela s’ajoute une taxe CPF de 1% calculée sur le prix total d’achat du terrain.
Conditions à respecter
Pour bénéficier de ce régime avantageux, certaines conditions doivent impérativement être remplies :
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L’acheteur doit déclarer expressément, dans l’acte d’acquisition, que le terrain est acquis pour la construction d’un immeuble individuel à usage d’habitation.
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Le régime progressif n’est accordé qu’une seule fois par personne à partir du 1er janvier 2024.
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En cas de revente du terrain avant la construction ou de changement d’affectation (usage autre que l’habitation), l’avantage est annulé rétroactivement. L’acquéreur devra alors s’acquitter :
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Des droits d’enregistrement au taux plein (5%)
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Des pénalités de retard
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Exemple chiffré concret
Un particulier achète un terrain de 450 m² à 600 TND/m², avec l’intention d’y construire une maison :
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Prix total du terrain : 450 × 600 = 270,000 TND
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Taxe CPF (1%) : 2,700 TND
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Droits d’enregistrement progressifs :
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1% sur les 120 premiers m² : 120 × 600 × 1% = 720 TND
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2% sur les 180 m² suivants : 180 × 600 × 2% = 2,160 TND
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3% sur les 150 m² restants : 150 × 600 × 3% = 2,700 TND
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Total à payer : 720 + 2,160 + 2,700 + 2,700 = 8,280 TND
En comparaison, au taux unique de 5%, les droits d’enregistrement auraient été de 13,500 TND + 2,700 TND de CPF, soit 16,200 TND. L’économie réalisée est donc de près de 8,000 TND.
Un levier pour encourager la construction
Ce mécanisme fiscal vise à :
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Encourager l’accession à la propriété à travers la construction de logements individuels.
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Limiter la spéculation foncière, en empêchant les acquisitions multiples ou les reventes sans construction.
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Réduire la charge fiscale pour les primo-accédants, surtout ceux qui achètent de petites ou moyennes surfaces.
En résumé
Le droit d’enregistrement progressif constitue une opportunité fiscale avantageuse pour toute personne souhaitant acquérir un terrain pour construire son logement en Tunisie. Il convient toutefois de respecter strictement les conditions légales pour en bénéficier et éviter toute remise en cause de l’avantage.
Chez CENTURY 21 Tunisie, nos conseillers vous accompagnent dans toutes les étapes de votre projet d’achat et vous informent sur les dispositifs fiscaux adaptés à votre situation.
