La Loi de Finances 2026 marque un changement important : on passe d’un dispositif centré sur la fortune immobilière (en vigueur depuis 2023) à un Impôt sur la Fortune (ISF) élargi, qui vise non seulement l’immobilier, mais aussi une partie des biens meubles et des actifs financiers (notamment via l’article 88).
L’intention derrière la réforme est claire : élargir l’assiette, introduire une progressivité, et mieux refléter la richesse globale, pas uniquement la détention de biens immobiliers.
1) Ce qui change en 2026 : de l’IFI à un ISF élargi
Jusqu’en 2025, l’impôt visait essentiellement la fortune immobilière avec un taux unique de 0,5 %.
En 2026, l’ISF englobe désormais, en plus de l’immobilier taxable, des éléments de patrimoine qui n’étaient pas pris en compte auparavant, notamment :
- Véhicules de tourisme (notamment de forte puissance), motos de grosse cylindrée, bateaux de plaisance
- Bijoux, œuvres d’art et objets de valeur
- Avoirs financiers :Titres, actions, placements, contrats d’assurance-vie
Objectif : taxer une fortune “globale”, incluant patrimoine financier et biens de valeur, et non plus seulement la pierre.
1) Champ d’application : qui est concerné par l’ISF 2026 ?
L’ISF est dû au 1er janvier de chaque année sur les avoirs nets des :
- Personnes physiques
- En incluant les biens des enfants mineurs à charge (globalisation au niveau du foyer tel que prévu)
Seuil de déclenchement
- L’impôt concerne les patrimoines dont les avoirs nets atteignent au moins 3 millions de dinars (3 MDT).
2) Territorialité : quels biens sont pris en compte (Tunisie / étranger) ?
Sous réserve des conventions de double imposition :
- Résidents en Tunisie : l’ISF s’applique sur les biens situés en Tunisie et à l’étranger.
- Non-résidents : l’ISF s’applique uniquement sur les biens situés en Tunisie.
En pratique, pour les résidents, il faut être attentif à la documentation des biens à l’étranger (preuves de propriété, évaluations, dettes associées), et aux conventions fiscales applicables.
3) Assiette : quels biens sont taxables en 2026 ?
Selon l’extrait que vous avez fourni, l’impôt s’applique à la valeur des immeubles et actifs commerciaux, sous réserve des exonérations listées.
En clair, sont typiquement visés (hors exonérations) :
- Immeubles autres que la résidence principale (biens locatifs, terrains, résidences secondaires, etc.)
- Actifs/avoirs entrant dans le périmètre retenu par la loi (notamment certains actifs liés au commerce/valeurs patrimoniales), dès lors qu’ils ne sont pas couverts par une exonération
La frontière exacte “actifs commerciaux / actifs mobiliers” dépend des définitions de la loi et des textes d’application (doctrine, formulaires, notices). Le plus important pour 2026, c’est la liste des exonérations explicites ci-dessous.
4) Exonérations ISF 2026 : ce qui n’est pas taxé
La Loi de Finances 2026 prévoit des biens non taxés (exclusions de l’assiette), notamment :
- Résidence principale du contribuable
- Meubles de la résidence principale
- Immeubles et actifs mobiliers destinés à l’usage professionnel (actifs d’exploitation)
- Véhicules utilitaires
- Véhicules de tourisme ≤ 12 CV
- Argent déposé dans :
- les banques
- les institutions financières
- la Poste Tunisienne
Focus 2026 : exonération confirmée des dépôts bancaires
C’est une clarification majeure :
- Compte à vue, compte à terme, livret/épargne, dépôt postal → exonérés
Cela change la structure d’imposition entre : - liquidités en dépôt (non taxées), et
- actifs patrimoniaux (potentiellement taxés) selon leur nature et les règles en vigueur.
5) Base imposable : comment calculer les “avoirs nets” ?
La base est déterminée à partir de la valeur des biens, après déduction des dettes admises.
Déduction des dettes (selon votre extrait)
- La valeur des biens est déterminée après déduction des dettes grevant les immeubles (prêts immobiliers)
- Avec une précision : à l’exclusion des garanties réelles au profit des entreprises
Méthode pratique (en 4 étapes) :
- Faire l’inventaire des biens entrant dans l’assiette avant exonérations
- Retirer les biens explicitement exonérés
- Valoriser les biens imposables (valeur retenue par la loi/administration)
- Déduire les prêts immobiliers liés aux immeubles (selon les conditions)
Conseil : gardez les contrats de prêt, tableaux d’amortissement et attestations bancaires pour justifier les montants restant dus au 1er janvier.
6) Taux ISF 2026 : une logique “par palier” (effet de seuil)
Votre extrait est très clair sur la présentation des taux :
- De 3 millions à 5 millions de dinars : taux 0,5 %
- Plus de 5 millions de dinars : taux 1 %
On applique le taux du palier sur la totalité des avoirs nets imposables (et non un calcul marginal “par tranches”), car le texte vise “les avoirs nets” et ne parle pas de “fraction” ou “partie excédentaire”.
Formule de calcul (palier)
Soit P = avoirs nets imposables au 1er janvier :
- Si P < 3 000 000 DT → ISF = 0
- Si 3 000 000 ≤ P ≤ 5 000 000 DT → ISF = P × 0,5 %
- Si P > 5 000 000 DT → ISF = P × 1 %
Effet de seuil (à connaître)
Passer juste au-dessus de 5 MDT fait basculer toute la base à 1 %, ce qui peut augmenter l’impôt de façon brutale.
7) Exemples de calcul ISF 2026 (conformes à la logique “palier”)
Exemple 1 — Patrimoine imposable = 4,5 MDT
Hypothèses :
- Appartement de location : 2,5 MDT
- Terrain : 1,0 MDT
- Portefeuille d’actions : 1,0 MDT (si non exonéré et retenu dans l’assiette telle qu’appliquée)
- Cash en dépôts bancaires : 2,0 MDT (exonéré)
Base imposable P = 2,5 + 1,0 + 1,0 = 4,5 MDT
Taux applicable : 0,5 %
✅ ISF dû : 22 500 DT
Exemple 2 — Base imposable = 6,5 MDT (au-dessus de 5 MDT)
Si, au lieu d’être en dépôt exonéré, 2 MDT deviennent des actifs taxables et entrent dans la base :
P = 6,5 MDT
Taux applicable : 1 %
✅ ISF dû : 65 000 DT
Exemple 3 — Illustration de l’effet de seuil (5,0 vs 5,01 MDT)
- Si P = 5 000 000 DT → ISF = 5 000 000 × 0,5 % = 25 000 DT
- Si P = 5 010 000 DT → ISF = 5 010 000 × 1 % = 50 100 DT
➡️ + 25 100 DT d’impôt pour + 10 000 DT de base : c’est l’effet “palier”.
8) Déclaration et paiement : échéances et procédure
Date limite
- La déclaration doit être déposée et l’impôt payé au plus tard le 30 juin de chaque année.
Procédure
- Déclaration via un modèle fourni par l’administration fiscale
- Possibilité de télédéclaration (selon disponibilité et modalités)
Lieu de dépôt
- En principe, au centre des impôts du lieu de la résidence principale.
- Des règles spécifiques existent :
- si le contribuable n’a pas de résidence principale déclarée
- pour les non-résidents disposant de biens en Tunisie
9) Pièces utiles et bonnes pratiques (pour sécuriser votre déclaration)
Checklist recommandée
- Titres de propriété et documents fonciers (immeubles, terrains)
- Estimations de valeur (références marché, expertises si nécessaire)
- Contrats de prêts immobiliers + attestations du capital restant dû au 1er janvier
- Cartes grises (puissance fiscale) pour appliquer l’exonération ≤ 12 CV
- Justificatifs d’affectation professionnelle (actifs d’exploitation) : registre, compta, contrats, preuves d’utilisation
- Relevés attestant que les liquidités sont bien en dépôts bancaires/postaux (exonérés)
Erreurs fréquentes
- Oublier d’exclure les dépôts bancaires/postaux
- Mal appliquer l’exonération “outil de travail” sans preuve d’affectation
- Confondre véhicule de tourisme (≤ 12 CV exonéré) et véhicule taxable
- Ne pas déduire les dettes admissibles (ou déduire des dettes non admises)
FAQ – Impôt sur la fortune Tunisie 2026
Les comptes bancaires sont-ils taxés en 2026 ?
Non. L’argent déposé dans les banques, institutions financières ou la Poste Tunisienne est exonéré.
À partir de quel montant paie-t-on l’ISF ?
À partir de 3 MDT d’avoirs nets imposables.
Si je dépasse 5 MDT, est-ce que je paie 1 % sur la partie au-dessus de 5 MDT seulement ?
Selon l’extrait fourni, la logique est par palier : au-delà de 5 MDT, le taux 1 % s’applique sur la totalité des avoirs nets imposables, car le texte n’évoque pas une taxation “sur la fraction excédentaire”.
Les véhicules sont-ils tous inclus ?
Non. Sont exonérés : véhicules utilitaires et véhicules de tourisme ≤ 12 CV.
Quand faut-il déclarer et payer ?
Au plus tard le 30 juin. La “photo” du patrimoine est prise au 1er janvier.
Conclusion
L’ISF 2026 en Tunisie repose sur :
- un seuil de 3 MDT,
- deux paliers de taux (0,5 % puis 1 %),
- des exonérations structurantes (résidence principale, actifs professionnels, véhicules ≤ 12 CV),
- et une mesure clé : l’exonération des dépôts bancaires/postaux.
