L'essentiel en bref
- Pour un bien ancien acheté à un particulier, comptez 6 % du prix jusqu'à 499 999 DT, 8 % de 500 000 à 999 999 DT et 10 % à partir de 1 000 000 DT.
- Pour un logement neuf acheté à un promoteur agréé, les droits sont beaucoup plus faibles : 1 % et un droit fixe sous 500 000 DT.
- Pour un terrain destiné à votre maison, un barème réduit selon la surface s'applique, une seule fois, pour la première acquisition.
- Les non-résidents qui paient en devises un immeuble bâti paient un droit fixe et 1 %.
- Les droits sont payés par l'acquéreur, dans les 60 jours qui suivent la signature.
Le bien ancien acheté à un particulier
C'est le cas le plus courant : vous achetez un appartement, une villa ou un local à un autre particulier. Le taux global se compose de trois éléments :
- 5 % de droit d'enregistrement, payé à la recette des finances ;
- 1 % de droit de conservation foncière, souvent appelé « CPF », payé lors de l'inscription au titre foncier ;
- un droit complémentaire de 2 % lorsque la valeur est comprise entre 500 000 et 1 000 000 DT, et de 4 % au-delà. Il a été créé par la loi de finances 2017.
| Prix du bien | Enregistrement | Conservation foncière | Droit complémentaire | Total |
|---|---|---|---|---|
| Jusqu'à 499 999 DT | 5 % | 1 % | 0 % | 6 % |
| De 500 000 à 999 999 DT | 5 % | 1 % | 2 % | 8 % |
| À partir de 1 000 000 DT | 5 % | 1 % | 4 % | 10 % |
Le taux s'applique au prix total, et non à la seule partie qui dépasse le seuil. Un bien vendu 500 000 DT paie donc 8 % sur l'ensemble du prix.
Exemples
- Appartement ancien à 350 000 DT : 17 500 + 3 500 = 21 000 DT de droits.
- Villa ancienne à 700 000 DT : 35 000 + 7 000 + 14 000 = 56 000 DT.
- Villa à 1 200 000 DT : 60 000 + 12 000 + 48 000 = 120 000 DT.
Le logement neuf acheté à un promoteur agréé
La première vente d'un logement par un promoteur immobilier agréé bénéficie d'un régime favorable. Les droits se calculent sur le prix TTC.
| Prix TTC | Droits dus |
|---|---|
| Moins de 500 000 DT | 1 % de conservation foncière + droit fixe de 30 DT par page de l'acte |
| De 500 000 à 999 999 DT | 1 % + 3 % sur la partie qui dépasse 500 000 DT + 2 % sur le prix total |
| À partir de 1 000 000 DT | 1 % + 3 % sur la partie qui dépasse 500 000 DT + 4 % sur le prix total |
Ce régime n'est pas réservé à un acheteur seul ou à un couple : l'administration a précisé que plusieurs personnes qui achètent ensemble un logement à un promoteur pour l'habiter peuvent en bénéficier, si les autres conditions sont remplies (article 23 bis de la loi n° 90-17 du 26 février 1990 sur la promotion immobilière).
Le seuil de 500 000 DT pour le droit de 3 % résulte de la loi de finances 2022. Il était de 300 000 DT auparavant.
Exemples
- Appartement neuf à 380 000 DT TTC : 3 800 DT de conservation foncière, plus 30 DT par page de l'acte.
- Duplex neuf à 600 000 DT TTC : 6 000 + 3 000 (3 % de 100 000) + 12 000 (2 % de 600 000) = 21 000 DT, plus le droit fixe par page.
Si le logement change ensuite d'usage, l'acquéreur perd l'avantage et doit payer la différence avec le droit de 5 %, majorée de pénalités. Pour acheter sur plan, lisez aussi notre guide acheter sur plan en Tunisie.
Et la TVA ?
Le prix d'un bien neuf vendu par un promoteur comprend aussi la TVA, calculée sur tout le prix : 7 % pour un logement acheté à un promoteur agréé jusqu'à 400 000 DT, 19 % au-delà. Les bureaux, commerces et terrains vendus par un promoteur agréé, et les biens neufs vendus par un promoteur non agréé, une société d'investissement ou une autre société, sont soumis à 19 %. La TVA fait partie du prix ; les droits d'enregistrement s'y ajoutent.
Le terrain pour construire votre logement
Un terrain acheté pour construire une habitation individuelle bénéficie d'un barème réduit, calculé par tranches de surface :
| Tranche de surface | Taux d'enregistrement |
|---|---|
| Jusqu'à 120 m² | 1 % |
| De 120 à 300 m² | 2 % |
| De 300 à 600 m² | 3 % |
| Au-delà de 600 m² | 5 % |
Il faut ajouter 1 % de conservation foncière sur le prix total, et le droit complémentaire de 2 % ou 4 % si le prix atteint 500 000 DT.
Trois conditions sont à retenir :
- l'acte doit indiquer que le terrain est acheté pour y construire un logement individuel ;
- depuis le 1er janvier 2024, l'avantage n'est accordé qu'une seule fois, pour la première acquisition ;
- si vous revendez le terrain avant de construire, ou si vous changez son usage, vous payez le complément de droits et une pénalité de retard.
Exemple
Terrain de 400 m² acheté 200 000 DT, soit 500 DT/m² :
- 120 m² à 1 % : 600 DT
- 180 m² à 2 % : 1 800 DT
- 100 m² à 3 % : 1 500 DT
- Conservation foncière, 1 % de 200 000 DT : 2 000 DT
- Total : 5 900 DT, contre 12 000 DT au taux normal de 6 %.
Tunisiens résidant à l'étranger et acheteurs payant en devises
Une personne non résidente qui achète un immeuble bâti destiné à l'habitation ou à une activité économique, et qui le paie en devises, enregistre l'acte au droit fixe de 30 DT par page. Seul le 1 % de conservation foncière s'y ajoute.
Le paiement doit être justifié : virement depuis l'étranger, conversion en dinars, origine des fonds. Prévoyez ces documents avec votre banque avant la signature. Les terrains et les terres agricoles ne sont pas concernés par ce régime.
Qui paie, quand et où ?
- Qui : l'acquéreur. Le contrat de vente le prévoit expressément.
- Quand : un acte qui transfère la propriété d'un immeuble doit être enregistré dans les 60 jours qui suivent sa date.
- Où : à la recette des finances du lieu où se trouve le bien. L'acte est ensuite déposé à la conservation de la propriété foncière pour être inscrit sur le titre.
En Tunisie, le contrat de vente se signe chez l'avocat. C'est lui qui calcule les droits, fait enregistrer l'acte et suit l'inscription au titre foncier. Un acte enregistré en retard expose à des pénalités : ne laissez pas passer le délai.
Le projet de loi de finances 2027
Le projet de loi de finances 2027, présenté en octobre 2026, propose d'étendre le barème par surface (1 %, 2 %, 3 % et 5 %) à l'achat d'un premier logement ancien auprès d'un particulier, une seule fois par acheteur. Ce n'est qu'un projet : il n'est pas en vigueur et peut encore changer lors du vote. Nous mettrons ce guide à jour après l'adoption de la loi.
Votre budget total d'achat
En plus du prix et des droits, prévoyez :
- les honoraires de l'avocat qui rédige l'acte, à lui demander dès le départ ;
- les honoraires d'agence : chez CENTURY 21 Tunisie, 2 % HT du prix, à la charge de l'acquéreur ;
- les frais de dossier et de garantie si vous financez l'achat par un crédit.
Pour obtenir un chiffrage complet en quelques secondes, utilisez notre calculateur des frais d'achat immobilier. Pour la suite du parcours, lisez les étapes d'un achat immobilier en Tunisie et notre guide sur la promesse de vente.
